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失去“金九银十”的房企 以价换量仍难增长

发布时间:2019-10-06| 来源:未知 | 浏览量:

  在融资渠道持续收紧的背景下,房企回款需求将更为迫切。为了加快回血力度,在金九银十的节点上,不少房企祭出“全员营销”、“降价促销”、“特价房”等花样营销策略。

  在层出不穷的促销手段背后,市场下行的危机逐渐显露:易居房地产研究院发布《2019年9月上半月全国35城新建商品住宅成交报告》显示,9月上半月,35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%,比去年同期下降7%。

  9月20日,易居研究院研究员沈昕向时代周报记者表示,与8月上半月和去年同期相比,成交下降的城市多于成交增长的城市,这说明大部分城市并没有出现预期中的“金九银十”现象。

  尽管央行贷款市场报价利率(LPR)也于9月20日迎来第二次报价,LPR有所降低,但业内亦表示,不足以使市场反弹。

  今年5月17日,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,这成为上半年房地产融资收紧的重要节点。

  “目前银行渠道对所有房地产企业的开发贷都严格限制,不敢轻易放款,确实现在对地产这个行业要求比较高。”9月20日,一位佛山银行内部人士向时代周报记者表示。

  继23号文后,8月银保监会再发64号文,地产信托规模亦受到严格限制,全面搭建起房企融资“防火墙”。

  进入8月之后,针对机构违规输血房地产企业的市场乱象,监管部门加大了整顿力度。

  8月9日,银保监会发文,将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款,严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

  8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

  据相关媒体报道,近期多家银行已经收到窗口指导,要求收紧房地产开发贷额度,原则上要将开发贷控制在2019年3月底时的水平。建行副行长纪志宏在今年中期业绩发布会上也称,要进一步加强房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展。

  9月20日,一名招行内部人士向时代周报记者透露,“目前我所在的深圳分行几乎已经停止开发贷业务,而在总行层面,除了万科、中海这样的龙头房企,其余的房企都已经不批了。

  在房企融资渠道全面围堵的背景下,近期央行发布降准的消息并未给房地产市场带来积极信号。

  9月6日,央行宣布,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元,其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。

  9月20日,苏宁金融研究院研究员陈嘉宁向时代周报记者指出,此次降准主要是为了扶持实体经济,房地产政策方面并没有太多的松动,不排除降准所带来的资金面的宽松会给房地产行业带来些许提振,但在收紧的房地产政策下,影响不大。

  位于朱村大道的万科春风十里项目一口气推出8套特价房,总体优惠幅度在21万左右。

  9月13日,广州一名中介向时代周报记者表示,天河的兰亭盛荟在中秋期间推出第三期15栋认筹活动,71平米的房子仅需310万,而该小区此前的销售均价为51000元/平方米。

  这并非个例,白云区的建发央玺和北大资源1898,降价幅度在4000-5000元/平方米之间,此外白云的绿地柏玥晶舍也降价2000-3000元/平方米。

  降价楼盘大多都是针对特定楼层与特定户型,选择余地也相对有限。除了降价促销,不少楼盘通过赠送停车位的方式进行“暗销”。

  位于中山坦洲神农路的御城金湾,每平降价幅度达6000元。而低首付也重出江湖,9月20日,恒大中山御府项目工作人员向时代周报记者表示,仅需首付5%即可购房。

  “公司内部很少提金九银十的概念了,基本上今年的公寓项目常年都在打折,住宅项目一般也有5个点的折扣,以价换量渐成常态。”9月20日,一位广州本土房企的内部员工告诉时代周报记者。

  “当楼市不景气时,公司鼓励全部员工参与到全员营销的工作中,其所在的区域去年底曾经实践过一次。而今年下半年公司销售情况不太理想,全员营销再次被公司重启,并将佣金提升至3%。 ”上述广州本土房企的内部员工对记者透露。

  9月19日,地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者,“目前行业仍处于紧缩阶段,接下来会发生两个变化。第一点是没有参与优惠促销的房企可能会加入降价大军,第二点就是优惠销售的时间可能会有所延长,在往年十一黄金周之后,促销优惠就慢慢结束,今年估计会一直持续。”

  央行贷款市场报价利率(LPR)改革后迎来第二次报价,当日LPR为:1年期LPR为4.20%,前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。

  LPR降低意味着购房成本会有所下降,而买房者的交易热情能否进一步提升,从而激发房地产市场活力?

  “LPR降低,对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,从二手房数据看,连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。从不同城市变化看,全国粮食总产量继2013年首次突破12,一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落,2019年上半年的小阳春已经过去。预计金九银十将难以出现,整体年末房地产市场有望平稳。”9月20日,中原地产首席研究员张大伟向时代周报记者表示。

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